El Gobierno puso en marcha un nuevo esquema para ampliar la oferta de créditos hipotecarios y fijó un límite para las entidades financieras que participen del programa: los préstamos no podrán superar una tasa de UVA +7,50%.

El dato aparece como uno de los principales atractivos de la iniciativa, aunque requiere una aclaración. La tasa del 7,5% no es fija ni representa por sí sola el costo total del crédito, ya que los préstamos estarán ajustados por UVA.

La Unidad de Valor Adquisitivo es una referencia creada por el Banco Central que se actualiza diariamente en función de la inflación. Por eso, tanto el capital adeudado como las cuotas pueden modificarse a lo largo del tiempo.

En un crédito UVA +7,5% existen dos componentes. El primero es la actualización del préstamo según la evolución de la UVA. El segundo corresponde al interés que cobra el banco, que en este nuevo programa tendrá un techo del 7,50%.

Además, ese porcentaje funcionará como máximo y no como una tasa obligatoria. Esto significa que las entidades podrán ofrecer préstamos con un interés menor si así lo deciden.

El mecanismo prevé que los bancos reciban fondos a través de depósitos a plazo fijo ajustados por UVA. Habrá un tramo a un año, con un rendimiento mínimo de UVA +2,50%, y otro a cinco años, con una tasa mínima de UVA +4,50%.

Con esos recursos, las entidades deberán financiar créditos hipotecarios destinados a la compra de una primera vivienda y respetar el límite establecido por el Gobierno.

La iniciativa busca generar una fuente específica de financiamiento que permita incrementar la cantidad de préstamos disponibles en el mercado.

Sin embargo, determinar si los nuevos créditos serán realmente accesibles dependerá de varios factores. La tasa adicional es solo uno de ellos, ya que también tendrán peso la inflación, la evolución de la UVA, el plazo elegido y las condiciones que establezca cada banco.

El programa contempla créditos con un plazo mínimo de 15 años y montos de hasta 150.000 UVA. Esto implica que una familia puede quedar expuesta durante varios años a las variaciones del valor de esa unidad.

Como referencia, el Ministerio de Economía difundió una simulación con una tasa de UVA +7%, por debajo del máximo autorizado.

El ejemplo toma una vivienda valuada en US$106.667 y supone que el banco financia el 75% del precio. En ese caso, el préstamo alcanzaría los $120.920.000 y tendría un plazo de 25 años.

La cuota inicial estimada sería de $865.098. Para acceder a ese financiamiento, el grupo familiar debería acreditar ingresos netos mensuales por $3.460.391, tomando como parámetro que la cuota no supere el 25% de los ingresos.

Ese cálculo, sin embargo, corresponde al comienzo del préstamo. Con el paso de los años, el valor de la cuota en pesos podrá variar junto con la actualización de la UVA.

Por este motivo, el límite de UVA +7,50% no permite determinar por sí solo cuánto terminará pagando una familia durante toda la vida del crédito.

El programa tendrá disponibles $2 billones y funcionará mediante licitaciones de hasta $200.000 millones. Cada banco podrá adjudicarse como máximo el 20% de cada licitación y contará con un plazo de 90 días para destinar esos recursos a nuevos créditos.

El verdadero impacto de la medida podrá evaluarse cuando las entidades comiencen a publicar sus propuestas. Allí serán centrales la tasa finalmente ofrecida, el porcentaje de la propiedad que financiarán, los ingresos requeridos y los gastos adicionales asociados a cada préstamo.